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发稿时间:2018-07-13 14:51:11来源:甘肃省教育网 【 字体:

原标题:北京商住房,12博备用网站从行走在“灰色地带”到遭遇“中年危机”?

清明小长假,12博备用网站我又遇到了当年骑着小电动带我狂飙五环去看房的中介小哥。只不过这一次,12博备用网站他安静地坐在路口守牌子,12博备用网站上面写着——**小区大三居,12博备用网站120平195万。小哥逢人就塞名片,满脸堆笑也掩饰不住焦灼的情绪。

单价不到两万!北京的房,五环里,能这么便宜?!

小区紧邻五环,公交、地铁两不靠,开盘3年,入住率也不高。但这些都不是事儿,这么便宜还没人要,致命缺陷在于,它是传说中的“商住”。

调控一年,“商住”尴尬“锁喉”的背后

2017年3月26日,北京出台新政规定:商业、办公类项目限购,新建、在售项目禁止向个人出售。随后,“商住房”成交量断崖式下跌,长时间出现“零成交”。

虽然后来政策明确二手“商住”依旧可以对个人出售,但是受各种限制,依旧少有人问津。信贷是关键因素。

我问了中介小哥,果然——想买只能全款。

算一笔账就知道,因为无法贷款,若买这套单价不到两万的“超级特价房”,我需要一次性支付195万全款。此外,如果加上中介费以及各种税费,一下需要拿出200多万。

不过话说回来,现在想在北京五环内买套差不多的房子,首付也至少需要200万。

同样是200万,为什么人们宁可贷款去买小一点的住宅,也要放弃这个单价不到两万的大三居呢?

主要看房子背后所附加的东西:

1、新政后,商住限购,京籍家庭只能购买两套、非京籍家庭只能购买一套的名额中,它会占据一个甚至全部;

2、商住房无法落户,对于刚需来说,未来孩子的医疗教育会受影响;

3、无法贷款以及政策不确定;

如果设定一个极特殊情况的买主——二套改善需求、不需要落户、不想贷款,那么上述三个附加条件都可以选择无视。但即便如此,他还会考虑另一个因素——升值预期。

人们做决定的时候,往往喜欢基于当前市场情况判断未来。目前来看,商住房的增值空间不但被压缩,甚至可能“砸手里”。可是,有一个大家都忽视的事实,假如未来住宅价格不再出现2016年式的暴涨,一直平稳缓慢健康地增速呢?从租售比的角度来看,“单价不到两万的大三居”租金收益率显然是PK得过住宅的。毕竟对于租房人群来说,上述三种影响商住价格的附加因素根本不重要,反而是商住的可以注册公司办公的功能,更能吸引soho一族以及小公司的青睐呢!考虑到其稀缺性,同地段的商住租金好于住宅也是市场的普遍现象。

“商住”到底是一种怎样的存在?通俗地说,这就是开发商钻政策空子想出来的野路子,大家心知肚明、欢天喜地的被套路了很多年。

时间退回十几年前,政府想避免“睡城”连片的情况,卖地要求开发商配建商业。但是新开发片区的商业楼不赚钱咋办?开发商按照商业配建面积盖楼,外面看方方正正的办公楼,里面确实一套套住宅功能齐备的独立套房。销售时节打出口号——商住——可商办可住宅的房子。

从最开始为了完成拿地硬性条件又同时兼顾利润的无奈之举,到尝到甜头后的主动为之,商住在北京遍地开花,一度呈泛滥之势。毕竟商业用地拿地成本低廉,而商住房出售的价格也没低多少,差出的利润可就多了很多。

尤其是2011年北京住宅限购以后,商业拿地性质的“商住”再一次钻了政策的空子,在销售广告上主打“不限购”,吸引了广大北漂小青年的目光。而“不限购的loft户型”也算商办界的一种锐意进取的产品创新,曾引得多少文艺小青年竞折腰。

若说比较出名的商住小区,我能想到的是北京像素。2011年一系列调控加码后,北京楼市一度冷静。就在很多人持钱观望之际,2012年初铺天盖地的广告报道北京出现了9800一平的房子。我当时也曾致电售楼处,后来因为懒没有奔赴现场,而错失一次上车的机会。那一年,乔迁新禧的小青年不少,随后6号线开通,租金上涨、生活方便,这个小区一度如明星般闪耀在文艺小青年的眼前。

今天再看,北京像素也失却了当年的光华,或许是326新政的打击,或许是6年前搬进去的文艺小青年们也开始遭遇了中年危机。

此前行走在政策“灰色地带”的“商住房”,可能也在遭遇它的“中年危机”。

回想20多年前,也曾有一种与商住房类似的存在——“外销公寓”。因为可居住可办公,又多毗邻5A级写字楼,价格贵到飞起。至今在亚运村还可见它们的身影,只是风光也不在如昔。

1997年,住宅单价5000元左右的北四环外,“外销公寓”们以每平米1200美金(按当时1:8.28的汇率计算,1200美元≈9936元人民币)的价格昂然挺立;而2018年的今天,在附近房价每平方7万多的情况下,当年的贵族们却以单价6万多的价格在风中飘摇。

正所谓三十年河东三十年河西!希望这场“中年危机”早点过去。

作者:木风,财经记者、楼市观望者、上车太晚的房产投资者。想用接地气儿的语言,跟您说点楼市小秘密和投资真心话。

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